Immobilienbewertung
Was ist Ihre Immobilie wirklich wert?
Eine belastbare Werteinschätzung ist der Ausgangspunkt für Verkauf, Erbauseinandersetzung oder Scheidung. Ich ermittle den Preis, der in Ihrer Lage realistisch erzielbar ist — nachvollziehbar begründet, ohne Online-Rechner-Illusion.
Abgrenzung
Markteinschätzung oder Verkehrswertgutachten?
Viele Eigentümer suchen unter „Immobilienbewertung“ und meinen damit: Was bekomme ich am Markt? Das ist eine fundierte Markteinschätzung — Grundlage für Verkaufsentscheidung, Auszahlung unter Erben oder neutrale Orientierung bei Trennung.
Ein Verkehrswertgutachten im rechtlichen Sinn ist etwas anderes: Es folgt festgelegten Verfahren und dient oft Behörden, Gerichten oder Finanzierungen. Diese Seite und mein Erstgespräch zielen auf die Markteinschätzung. Wenn Sie ein formelles Gutachten brauchen, sage ich klar, wann das der richtige Weg ist — und wann nicht.
Online-Rechner kennen weder Seelage, Zuschnitt noch Baurecht Ihres Grundstücks. Sie liefern Durchschnitte, keine Entscheidungshilfe für Objekte am Starnberger See und im Oberland.
Verfahren
Drei Wege zum Wert — und wann welches greift
Vergleichswert
Orientierung an tatsächlich gezahlten Preisen vergleichbarer Objekte. In See- und Villenlagen oft der wichtigste Einstieg — aber nur, wenn die Vergleichsobjekte wirklich passen (Lage, Größe, Zustand, Seezugang).
Ertragswert
Wenn Mieteinnahmen den Charakter prägen: vermietete Mehrfamilienhäuser, Anlageobjekte. Der Wert folgt aus nachhaltig erzielbaren Erträgen, nicht aus Emotion.
Sachwert
Bodenwert plus Wert der baulichen Anlagen — relevant bei besonderen Objekten, wenn Vergleichsdaten dünn sind oder der Gebäudezustand stark vom Marktstandard abweicht.
In der Praxis fließen oft mehrere Verfahren zusammen. Entscheidend ist nicht die Formel, sondern die ehrliche Einordnung: Was zahlt der Markt hier für dieses Objekt?
Region
Was den Wert am See und im Oberland treibt
Im Bayerischen Oberland entscheiden oft Feinheiten, die bundesweite Durchschnittspreise nicht abbilden:
- Seelage und Seezugang — Blick, Nähe zum Wasser, eigener Steg oder nur „nahe am See“ verändern den Markt fundamental.
- Grundstückszuschnitt und Bebaubarkeit — Tiefe, Zuschnitt, Baulinien und tatsächliches Baurecht.
- Baurecht und Denkmalschutz — Einschränkungen oder Potenziale, die erst mit Gemeinde und Unterlagen klar werden.
- Mikrolage — Ortskern, Hanglage, Lärm, Nachbarschaft, Erschließung.
- Zustand und Substanz — Modernisierungsstand, Energie, Dach, Haustechnik — sichtbar und unsichtbar.
Amtliche Bodenrichtwerte und Marktberichte der zuständigen Ausschüsse fließen ein, sobald sie vorliegen. Bis dahin arbeite ich mit nachvollziehbarer Markteinschätzung und benenne offen, wo die Datenlage noch Lücken hat — statt erfundene Quadratmeterpreise zu behaupten.
Anlässe
Wann die Wertermittlung den Unterschied macht
Verkauf: Ohne belastbaren Einstiegspreis verdoppeln sich Besichtigungen ohne Angebot — oder Sie verschenken Potenzial. Die Einschätzung ist der Kompass für Vermarktung und Verhandlung.
Erbengemeinschaft: Wenn einer verkaufen und einer behalten will, ersetzt der gemeinsame Wert das Bauchgefühl. Dann werden Auszahlung, Verkauf und Teilungsversteigerung erst vergleichbar. Mehr: Erbengemeinschaft.
Trennung und Scheidung: Beide im Grundbuch brauchen eine neutrale Zahl, bevor Anwalt und Bank ins Detail gehen. Mehr: Trennung & Scheidung.
Steuerliche Orientierung: Die Spekulationsfrage klärt der Steuerberater — der Marktwert zeigt, worüber überhaupt gesprochen wird. Mehr: Hausverkauf & Steuer.
Ablauf
So läuft die Wertermittlung
Kurzgespräch
Lage, Objektart, Anlass (Verkauf, Erbengemeinschaft, Trennung) und Ihre Unterlagen — telefonisch oder vor Ort.
Objekt & Lage
Besichtigung bzw. detaillierte Angaben zu Zustand, Fläche, Besonderheiten und rechtlichen Rahmenbedingungen.
Einordnung
Sie erhalten eine nachvollziehbare Einschätzung und eine klare Empfehlung zum nächsten Schritt — ohne Verpflichtung.
Dauer, Kosten, Vorbereitung
Das Erstgespräch und eine erste Werteinschätzung sind unverbindlich und kostenfrei. Erst ein konkretes Mandat begründet Verpflichtungen. Rückmeldung in der Regel innerhalb eines Werktages.
Hilfreich, wenn vorhanden: Grundbuchauszug, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Lageplan, Informationen zu Modernisierungen. Fehlt etwas, sagen wir, was wirklich nötig ist — und was warten kann.
Provision und Verkaufsmandat sind getrennt von der ersten Einschätzung. Transparenz dazu: Maklerprovision in Bayern.
Häufige Fragen
Zur Immobilienbewertung
Was kostet eine erste Werteinschätzung?
Das Erstgespräch und eine erste Einschätzung sind unverbindlich und kostenfrei. Kosten entstehen erst bei einem vereinbarten Mandat.
Reicht ein Online-Rechner?
Für Durchschnittslagen manchmal als grober Anhalt. Für Seegrundstücke, Bootshäuser und besondere Objekte im Oberland fehlen den Rechnern Lagequalität, Baurecht und Vergleichbarkeit — dort führen sie oft in die Irre.
Brauche ich ein formelles Verkehrswertgutachten?
Nur wenn Behörde, Gericht oder Finanzierung es verlangen. Für Verkaufsentscheidung, Erbauseinandersetzung oder Orientierung bei Trennung reicht meist eine fundierte Markteinschätzung — wir klären das im Gespräch.
Für welche Anlässe ist die Bewertung gedacht?
Verkauf, Erbengemeinschaft („einer will nicht“ / Auszahlung), Trennung und Scheidung, oder einfach die Frage: Was ist das Haus wert, bevor ich entscheide?
Wie geht es nach der Einschätzung weiter?
Sie entscheiden. Wenn Sie verkaufen möchten, übernehme ich auf Wunsch die Vermarktung — diskret oder mit Reichweite. Die Bewertung bleibt der neutrale Ausgangspunkt, kein Verkaufsdruck.
Wie aktuell muss die Einschätzung sein?
Für eine Verkaufsentscheidung sollte sie den aktuellen Markt abbilden. Bei Erbengemeinschaft oder Scheidung oft als gemeinsame Zahlenbasis — auch wenn der Verkauf erst Monate später folgt.
Nächster Schritt
Wertermittlung anfragen
Kurz beschreiben, worum es geht — ich melde mich persönlich. Formular öffnet mit Anliegen „Wertermittlung“.
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